德 兴 市 人 民 政 府
德府字〔2018〕16号
德兴市人民政府
关于加强物业管理工作的实施意见
为进一步贯彻落实《上饶市物业管理办法》，加强物业管理工作，改善居住环境，根据国务院《物业管理条例》、江西省《物业管理条例》、上饶市《物业管理办法》等法律、法规、规范性文件规定，结合我市实际，就加强全市物业管理工作制定本实施意见。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，加强物业管理工作，破解物业管理难题，改善城市人居环境，提高群众生活质量，实现物业管理规范化，大力推进城区住宅小区精细优美建设，为把我市建设成为赣浙皖三省交界最具魅力山城奠定坚实基础。
二、工作目标
遵循“重心下移、属地管理；政府主导、行业监管；企业服务、业主自治”的原则，建立“市、乡镇（街道）、社区”三位一体管理体制，进一步明确相关职能部门管理职责，有效发挥基层组织和业主自我管理的作用，切实解决群众关心的物业管理问题，全面提升物业管理水平，形成合力全面加强城区小区物业管理工作。
三、职责分工
（一）乡镇（街道）、社区
乡镇（街道）、社区为物业管理的具体监督管理部门，对辖区内住宅小区物业管理工作负总责。
1.负责组织开展本辖区内物业管理工作。建立本辖区物业管理工作制度，组织、指导业主大会召开和业主委员会选举、改选、换届和备案工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业服务和管理中的纠纷。
2.协调物业管理和社区管理的关系，牵头建立物业管理联席会议制度，定期召集各相关职能部门协调解决辖区内物业管理的突出问题和突发事件。
3.加强老旧小区改造工作，完善老旧小区安全隐患排查整治工作机制，妥善解决老旧小区基础设施环境建设等有关问题。
4.建立乡镇（街道）、社区的物业管理工作绩效考评工作制度，将物业管理工作纳入乡镇（街道）、社区年度社会管理工作范畴。
5.乡镇（街道）要成立专门的物业管理机构，落实工作经费，明确一名领导分管物业管理工作，积极完成市政府交办的物业管理工作。
（二）市房管局
市房管局是物业管理的行业主管部门，负责对全市物业管理业务进行指导和监管。
1.宣传、贯彻国家、省、市物业管理法律、法规和有关政策，拟定物业管理发展规划和发展目标，制定相关配套措施，提出工作意见，研究制定本市物业管理相关政策、规定并组织实施
2.加强对物业服务企业监管，负责物业服务企业资质审查、诚信评定、前期物业招投标落实及监管等工作。
3.协调指导街道、社区的物业管理工作和指导小区业委会筹建工作，协调有关部门涉及物业管理工作等事宜。
4.加强对房地产开发企业监管，负责开发企业物业承接查验和有关物业用房、公建配套设施、公共设施设备及备案资料等移交工作。
5.加强对住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
6.协调处理物业管理活动的重大投诉案件，依法查处物业管理活动中的违法行为。
7.牵头成立德兴市城区物业管理纠纷调解中心，配备办公设施和专门人员，妥善引导物业纠纷当事人通过调解联动机制解决物业矛盾纠纷。
（三）市财政局
根据中心城区物业管理调解工作需要和目标工作量，安排适当的工作经费，专项列入年初预算。
（四）市城乡规划局
1.负责住宅小区区域和物业管理用房的规划。
2.负责住宅小区区域内公共建设配套设施的规划。
3.负责依法认定住宅小区区域内竣工规划核实前开发建设单位违反规划要求的违法违规行为。
（五）市建设局
1.负责小区的建筑工程竣工验收工作。
2.负责依法查处物业管理部门上报的房屋建筑及地下空间[除人防工程外]因五方责任主体造成的质量方面的违法违规行为。
（六）市城管局
1.负责物业管理区域内市政、绿化、市容管理等方面的验收。
2.负责依法查处住宅小区内乱搭乱建、乱设摊点经营、乱设墙体（户外）广告、违法占用小区公共部位及公共设施等违法违规行为。
3.负责小区周边环境整治工作。
4.负责协助街道、社区和有关部门在小区内开展执法活动。
（七）市公安局、交警大队、消防大队
1.负责指导、督促业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施。
2.指导物业服务企业划分停车位，指导制定物业管理区域内合理的行车路线。
3.对物业管理区域内违规堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型车辆（包括客车、货车及危险化学物品车）的行为依法采取强制措施。
4.对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
5.加强对消防设施设备保养检测、安全评估等消防技术服务机构监督管理，督促他们为物业小区消防工作提供优质服务。
6.负责小区监控、进出口道闸、防护围栏、集中停车棚等技防、物防设施的竣工验收工作，新建小区移交前必须要完善相关安防设施，已建小区要逐步改造、完善安防设施，列出计划安排，并做到监控视频与公安机关联网。
（八）市市场和质量监督管理局
1.负责电梯等特种设备的安装、改造和修理、使用、检验等监督管理，加强对电梯和维护保养单位监督检查，督促使用单位严格执行《中华人民共和国特种设备安全法》、《上饶市电梯安全管理办法》等属相关法律法规的规定，为小区特种设备保养检测、安全评估提供优质服务。
2.负责办理物业管理区域内非住宅物业营业执照的发证工作；负责查处物业管理区域内（包括住宅、车库、架空层等场所）无照经营的行为。
（九）市物价局
1.负责制定前期物业服务和保障房物业服务的《物业服务收费管理办法》，核定前期物业服务和保障房物业服务的基准价和政府指导价，并对其进行监督检查。
2.协调查处物业管理活动中违反明码标价规定以及协商价格之外乱收费等价格违法行为。
（十）市环保局
负责依法查处擅自开设餐饮、娱乐、加工、房屋装饰装修、违法饲养畜禽等所造成的废水、废气、油烟、噪声等污染行为。娱乐、房屋装饰装修噪声污染按《环境噪声污染防治法》由公安机关查处；违法饲养畜禽造成的污染由市容环境卫生主管部门查处。
（十一）市人防办
1.负责对人防地下工程建设合理使用的监管，对有关矛盾纠纷进行调查处理。
2.负责查处有关地下人防工程方面的违法违规行为。
（十二）市自来水公司、市供电公司、燃气公司
1.负责供水、供气、供电设施交付使用前验收把关工作，做到一户一表，向终端用户收费。
2.负责供水、供气、供电设施配套设施设备接收工作，并负责小区内管网设施设备的维修养护责任。
（十三）市法制办
负责对德兴市物业管理纠纷调处中心的物业行政调解业务工作进行指导和监督。
四、工作措施
（一）加强对物业服务企业管理。
1.进一步明确物业服务企业职责。物业服务企业应当以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平；按照合同约定，提供秩序维护、保洁、保绿和公共设施设备维保服务；定期向业主公布物业服务收费情况，接受业委会和业主监督；协助有关部门开展社区服务，协助调解业主间的物业纠纷。
2.严把物业服务企业准入、退出关。严格非本市注册物业服务企业准入备案制度，严把准入、退出两个关口，加强日常监管。物业服务企业进驻小区服务前应持正式签订的物业服务合同到房管部门备案，未经备案不得开展物业服务工作。签订了物业服务合同的物业服务企业，物业服务企业退出物业管理项目的，需根据相关规定前3个月向业主委员会提出，并报告房管部门；对擅自退出造成负面影响的，将作为不良记录记入其信用档案；对造成严重后果的，依法采取暂停业务、责令退出小区管理或清退出物业服务市场，依法依规追究其相关责任。
3.引导物业服务企业实行履约保证金管理制度。物业服务企业（含前期物业）被选聘接管小区，服务合同可以约定：物业服务企业只能按年度收取物业服务费，不得跨年度收费；以缴纳物业履约保证金的形式制约物业服务企业信守合同约定，诚信经营，用于支付违约金或违约退出服务项目后小区过度管理等所产生的费用，物业服务企业违约的，履约保证金作为违约金处理。
4.建立前期物业招投标制度。开发建设单位取得《商品房预售许可证》前，应当通过招投标的方式选聘经房管部门备案的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个的，经房管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
5.建立物业服务企业信用考核制。市房管局负责建立物业服务企业信用档案，会同乡镇（街道）、社区居委会每年进行考核，对企业违反物业管理法律、法规、政策规定和损害业主合法权益的行为记录和评分，并将信用情况通过媒体定期向社会公布，作为物业企业项目评优创先、项目备案和参与物业招投标资格的重要审核依据。
6.提高物业管理人员、物业服务企业从业人员素质。市房管局应加强分类培训，采取定期、轮训方式，分别对各乡镇（街道）物业管理人员、业主委员会成员以及物业服务人员进行法律、法规、政策和业务培训，规范物业服务企业从业人员持证上岗制度，提高业主自治能力和物业管理相关人员工作水平。
（二）、加强对房地产开发企业监管。
1.进一步明确房地产开发企业职责，房地产开发企业应严格落实新建项目的竣工验收制度和物业承接查验制度，确保房屋质量标准，确保物业用房配置、装修到位，确保质量保修金缴交到位，确保公共配套设施、设备安装到位并及时移交。认真做好前期物业管理工作。
2.对前期入住率低的小区，房地产开发企业对物业服务可以实行补贴机制，前期物业服务期满后，需要重新选聘物业服务企业的，房地产开发企业、前期物业服务企业要在市房管局、乡镇（街道）社区、业委会的监督指导下做好资料、档案、实物的移交工作。
3.加强对房地产开发企业监管，因房地产开发企业原因引发小区矛盾纠纷，由房地产开发企业负责调处，造成小区物业服务不到位的，房地产开发企业要及时整改到位。对房地产开发企业不调处、不整改、推诿扯皮的，市房管局要依法依规处理，纳入企业不良诚信记录。
（三）加强业主委员会建设
1.加大监督指导力度。街道、社区要加强对业委会工作的监督指导，抓好辖区内住宅小区业主大会和业委会的筹建、换届工作；负责业委会的备案登记工作，负责业主大会议事规则与管理规约的备案工作。
2.加强制度建设。业委会依法代为行使小区全体业主的权利，要切实履行好职责，服务小区全体业主；要依法依规制定管理规约、岗位责任制和议事规则等制度，做到制度管人管事。
3.市房管部门、乡镇（街道）、社区每年要组织对业委会开展考核评先，对先进业委会给予一定经费奖励，奖励经费可从小区的物业维修资金增值收益中提取。
（四）创新物业服务费收缴方式
1.物业服务企业要认真落实物业服务收费规定，健全企业财务帐目，定期向业主公示收费和财务情况。
2.业主缴费义务应在物业服务合同中约定，业主不得违反物业服务合同约定拒缴物业费。对业主拒缴物业费的，物业服务企业可通过调解、仲裁或诉讼等方式解决，当事人拒不执行生效的调解书、仲裁裁决书、判决书的，物业服务企业可依法申请强制执行。
3.建立个人住房诚信制度，对诚信缺失、长期欠缴物业服务费的业主名单，将物业服务缴费信息记入其个人诚信档案。
4.倡议党员、干部、企事业单位人员带头缴交物业服务费，为物业服务企业的发展提供帮助，为创造和谐社区起到模范带头作用。
（五）加强物业管理组织领导
1.市政府将加强对物业管理工作领导，强化考核，把物业管理工作纳入社会管理范畴，作为重要的民生工程进行考核。
2.加强对涉及物业管理相关职能部门履职情况行政监察，对因失职、渎职造成重大负面影响、损害广大业主利益的行为要实行责任追究。
3.物业管理涉及的相关部门要明确一名领导负责各自职责范围内的小区物业管理工作，要密切配合、联合执法，做到各司其职、各负其责。
4.各相关部门要充分利用报刊、广播、电视等媒体宣传物业管理政策法规，要充分发挥业主委员会自治作用，引导业主树立正确的物业消费观念。新闻媒体要采取多种形式加强物业管理宣传工作，支持物业管理活动，对恶意行为坚决予以曝光。各级党员、干部、机关事业工作人员要自觉带头遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区建设，营造全社会齐抓共管的良好氛围。
本实施意见由市房管局解释，自公布之日起实施。
2018年1月29日
（此件主动公开）
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